Ако сте собственик на земя или сте построили сграда върху чужд имот, вероятно сте си задавали въпроса: дължи ли се наем при учредено право на строеж? Това е една от най-често срещаните теми в практиката и често води до недоразумения между страните.
В тази статия ще получите ясен и разбираем отговор, както и практически съвети, които могат да ви спестят сериозни проблеми.
Какво представлява правото на строеж?
Правото на строеж (наричано още суперфиция) е вещно право, уредено в Закона за собствеността. То дава възможност на едно лице да изгради сграда върху чужда земя и да стане собственик на тази сграда.
С други думи, собствеността върху земята и собствеността върху сградата се разделят и принадлежи на различни лица.
Тук възниква въпросът – Дължи ли се наем при вече учредено право на строеж?
Краткият отговор е: НЕ, не се дължи наем.
Обосновката за това е следната:
Правото на строеж е вещно право, което позволява на друго лице да построи сграда върху чужд имот, а не договор за наем върху земята.Ползването на земята е включено в самото право на строеж! Следователно, след като правото е валидно учредено, лицето, което е построило сградата, ползва земята на правно основание и не дължи наем.
Кога все пак може да се дължи плащане?
Има няколко важни изключения, които не бива да се пренебрегват:
1. Ако е уговорено в договора, например страните могат да предвидят:
– периодично плащане (подобно на наем)
– допълнително възнаграждение
В този случай плащането се дължи, но то не е наем в класическия смисъл, а задължение, включено в самия договор за учредяване право на строеж.
2. Ако правото на строеж е погасено, например:
– ако не се упражни в определен срок
– при други законови основания
Тогава:
– ползването на земята става без правно основание
– може да възникне задължение за обезщетение, сходно на наем
3. При допълнителни споразумения
Възможно е страните да сключат:
– отделен договор за ползване
– смесени договорни отношения
Това може да доведе до задължения, които наподобяват наем.
Често срещани грешки в практиката (клик):
„Щом земята е чужда, винаги се дължи наем“
→ Невярно при учредено право на строеж
„Собственикът на земята може едностранно да поиска наем“
→ Невъзможно без договорно основание
„Правото на строеж е като наем“
→ Това са напълно различни правни институти
Практически съвети при покупката на имот:
- Проверете нотариалния акт и вижте дали има клауза за периодични плащания за правото на строеж.
2. Изяснете срока за упражняване на правото! Това е ключово за избягване на погасяване правото.
3. Много важно – Избягвайте устни уговорки! Всичко трябва да бъде оформено писмено с нотариална форма.
4. Консултирайте се с нас при спор! Особено ако става дума за по-голяма инвестиция.
В заключение
При валидно учредено право на строеж не се дължи наем за ползване на земята, тъй като това право вече включва възможността за използване на терена.
Изключения са възможни само при:
– изрична договорка
– погасяване на правото
– допълнителни отношения между страните
Всички публикации и съвети са изготвени от специалист, като се преглеждат и коригират при необходимост от юрист, за да са актуални и съответстващи с българското законодателство. Всички безплатни съвети са с цел да създадат обща представа на посетителите за темата, без да имаме претенции за изчерпателност. За да получите допълнтелна и изчерпателна информация относно желаната от Вас тема, моля свържете се с нас, за да изготвим индивидуално становище по казуса Ви.