Какво е ипотека?

 

Ипотеката е призната от закона възможност на кредитора, в чиято полза е учредена, да удовлетвори вземанията си срещу длъжника, като изнесе на публична продан ипотекирания недвижим имот. По този начин ще обезпечи своето вземане към длъжника (лицето, което е учредило ипотеката). Ипотеката намира изключително приложение при сделките с недвижими имоти. Ипотеката е предпочитано средство за обезпечение на дългове, защото кредиторът не държи (не владее и не ползва) ипотекирания имот, а той остава във владението на длъжника. От друга страна, поради особеностите на предмета на ипотеката, тя представлява сигурна ,,гаранция“ за кредитора, че той ще удовлетвори вземанията си. Основна характеристика на ипотеката е, че тя е противопоставима на всяко трето лице, което е придобило права върху ипотекирания имот след вписването й. Върху един имот може да се впише повече от една ипотека. 

Носителят на ипотечното право (кредиторът) има възможността да се удовлетвори преди останалите необезпечени кредитори от цената на ипотекирания имот, в чиято и собственост да се намира той (чл. 173 от ЗЗД). Независимо от поведението на длъжника, ипотечният кредитор може да се снабди с изпълнителен лист в заповедно производство въз основа на вписаната ипотека и да започне действие по принудително изпълнение върху ипотекирания имот.

ВАЖНО! Ипотекиран имот може да се продаде, но купувачът го придобива обременен с ипотечно право. 

В нашето законодателство са познати два вида ипотеки  –  законна и договорна.


Законната ипотека  се учредява  най-често при продажба, делба и замяна на недвижим имот в полза на собственика продавач. Това е необходимо, когато купувачът  или съделителят не е изплатил напълно продажната цена на имота при покупката му. Целта на законната ипотека е да защити продавача (кредитор) при евентуално неплащане на договорената цена.

Например, при продажбата на недвижим имот към момента на сключване на сделката пред нотариус и подписване на нотариалния акт купувачът става собственик на имота, тъй като вещното право на собственост се прехвърля към момента на постигане на съгласие между страните.  От този момент продавачът вече не е собственик на имота.  Ако продавачът и купувачът са се уговорили, че няма да бъде изплатена цялата сума при сключване на сделката, то продавачът има право да учреди в своя полза законна ипотека.

Договорна е тази ипотека, която възниква чрез вписване на договор за ипотека, съставен във формата на нотариален акт. Тя служи като обезпечение по договор за заем или банков кредит.

Върху един имот може да бъде учредена ипотека от длъжника. Може да бъде учредена ипотека и от трето лице за обезпечение на чуждо задължение (мой приятел ипотекира имота си за обезпечение на мой кредит).

Договорът за ипотека трябва да бъде съставен във формата на нотариален акт от нотариуса по местонахождението на имота.  

Какво може да се ипотекира:

 – всички недвижими имоти, изброени в Закон за собствеността: „земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката”;

 – суперфициарно право, или т.н. право на строеж;

 – идеална част от недвижим имот;

В практиката ипотеката се използва най-често за обезпечение на жилищен кредит (ипотечен кредит) или за кредити за големи суми, по които страни са банка и физическо/юридическо лице.

 

 

Споделете:

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *